◆道路じゃない!でも救済措置もあります(第43条第2項第二号の規定による許可)

公開日:

更新日:2022/04/07

カテゴリー: 不動産の豆知識


日本の法律では、家を建てられる敷地は、建築基準法で定められた道路に2m以上接していないとなりません。

建築基準法で定めれた道路に面していても、接する間口が規定より狭くても、間口が2m以上あっても、全面の道が法定外道路なら建築ができません。

建築基準法の道路の詳細については、こちらに記載してあります。
「道路なのに道路じゃない?」



しかし、建築基準法上の道路でなくても、例外的に道路と認めてもらえる場合があります。

それが「第43条第2項第二号の規定による許可」を受けた道路、一般的には「43条ただし書道路」と呼ばれる道路です。
これは、特定行政庁が定める要件を満たしていると認められ、許可された場合に建築申請ができるようになる特例措置です。

ただ、自治体によって基準が異なりますし、要件についても見直しが行われたりしますので、一度許可が下りたから次も許可が下りるとは限りません。

弊社の店舗がある「東京都北区」では下記の基準のいずれかに該当していれば、建築審査会の審査を受けることができます。

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【基準1】
敷地と道路との間に、次の各号のいずれかに該当するものが存在する場合で、避難及び通行上支障がない道路に有効に接続する幅員2m以上の通路が確保されている敷地
一 管理者の占用許可 、承諾又は同意が得られた水路
二 地方公共団体が管理する認定外道路等
三 都市計画事業により、道路に供するための事業者が取得した土地

【基準2】
道路に有効に接続する、次に該当する公有地等に、2m以上接する敷地
一 地方公共団体が管理している幅員4m以上の公有地等で、管理する者の通行に係る了承が得られていることを特定行政庁が確認した道

【基準3】
旧水路等(平成12年3月31日以前に法第42条第2項道路に準じる道として区が扱っていたものを含む。以下同じ)で、現在幅員2.7m以上の道路形態のある道に接する敷地に建築する場合で、次の各号に該当するもの。
一 敷地が道に接する部分から直近にある道路に接続する部分までの道の中心線から水平距離2mの線又は現在の道を含み幅員4mの連続する線を道の境界線とし、将来道として拡幅することに ついて、道となる部分の所有権、地上権、又は借地権を有する者全員の承諾が得られたもの。
二 申請者の権限の及ぶ道及び道となる部分について道路状に整備し、縁石又はL型側溝等により道の境界線を明示すること。

【基準4】
旧水路等で、現在幅員1.8m以上の道路形態のある道に接する敷地に建築する場合で、次の各号に該当するもの
一 基準3に定める各号に適合すること。
二 建築物の階数は地上2階以下とし、地階は1以下とする。
三 準耐火建築物又は耐火建築物(以下「準耐火建築物等」という。)とする。

【基準5】
道路に有効に接続する幅員4m以上の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。
一 将来にわたって幅員4m以上の道を確保することについて、道の部分の所有権、地上権又は借 地権を有する者全員の承諾が得られたもの
二 用途は原則として戸建て住宅又は二戸長屋を計画するもの

【基準6】
道路に有効に接続する、幅員2.7m以上4m未満の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。
一 基準3に定める各号に適合すること。
二 用途は戸建て住宅又は二戸長屋を計画するもの
三 階数は基準4の第二号を準用する。

【基準7】
道路に有効に接続する、幅員1.8m以上4m未満の道が確保され、その道に2m以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。ただし行き止まりの道の場合には、その奥行き延長を35m以内とする。
一 基準3に定める各号に適合すること。
二 用途は原則として戸建て住宅を計画するもの
三 建築物の階数は地上2階以下とし、地階は不可とする。
四 準耐火建築物等とする。
五 建ぺい率は、法第53条第1項各号及び第2項において定められた数値から10分の1を減じたもの以下とする。ただし、安全上支障がないと認めるときは、準耐火構造の耐火性能を1時間とした場合に建ぺ い率を法第53条第1項各号において定められた数値から20分の1を減じたものと、耐火構造 とした場合に法第53条第1項各号において定められた数値とすることができる。
六 外壁から隣地境界線まで有効50cm以上確保する。
七 2方向避難の確保(隣地の承諾書等)がされていることとする。

【基準8】
道路への接道長さが1.5m以上2m未満の敷地(路地状部分の長さが20m以下の敷地を含む。)に建築する場合で、次の各号に該当するもの。 なお、この基準により同意が得られたものは、東京都建築安全条例第3条による安全上支障がないものと認める。
一 基準7の第二号から第七号を準用する。 ただし、建ぺい率については、路地状部分は敷地面積に算入しないものとする。

【基準9】
公園に面している等地区の特性に応じて、安全上、避難上及び防火上特定行政庁が支障ないと認める場合(特定行政庁が必要と認める措置を講じて安全上、避難上及び防火上特定行政庁が支障ないと認める場合を含む。)

【基準10】
法第43条第2項第二号の許可を受けた後、計画の変更により改めて許可を必要とする場合であって、建築物の用途、構造、階数及び敷地と道等の関係に変更のないものについては、それぞれの各基準のうち、次号に該当する「許可」「承諾」「同意」に関わる部分の手続を、改めて行う必要はないこととする。なお計画変更前の承諾書等の写しの添付は必要とする。
一 建築主の変更等、建築計画に変更がないもの
二 変更の内容が当初の許可内容と比較して、建築物とその敷地及び道等との関係において交通上、 安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められるもの。
イ 内装、外装、屋根等の材質の変更及びバルコニー、出窓等の形状の変更
ロ 許可の範囲内で建築面積、床面積又は高さが減少するもの
ハ 測量誤差に伴う敷地面積の増減、配置の変更その他軽微な変更

※北区役所ホームページ「建築基準法第43条第2項第二号に関する許可基準」より抜粋引用

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基本的には、都度申請をして許可を得る必要がありますが、近隣住民で協定書を作成し、地方自治体や建築審査会等の許可を得ることができれば、その協定書を提示すれば建替えが可能になるという方法もあります。






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