道路なのに道路じゃない?

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更新日:2021/06/21

カテゴリー: 不動産の豆知識


普段何気なく通っている道路。この道路が建物を建築をする際には、道路でなくなってしまう場合があります。
たとえアスファルトで舗装された幅員4mの道でも、道路ではない場合があるのです。

原則、敷地は建築基準法で定められた「道路」に2m以上接していないと建物(工作物を含む)を建てることができません。

ですから、不動産取引において、接道状況はとても重要な項目です。

建築基準法では、道をいくつかの基準によって分類していて、この基準に該当しない道は「道路」と認められません。

では、道路の種別にはどのようなものがあるのか建築基準法による道路の種類を見ていきたいと思います。

<42条1項1号>
幅員4m(特定行政庁が指定する区域では6m)以上の道路で、道路法による道路。

東京都北区 42条1項1号道路

<42条1項2号>
幅員4m(特定行政庁が指定する区域では6m)以上の道路で、区画整理や再開発等によって造られた道路。

<42条1項3号>
基準時※に既に幅員が4m以上あり、現在に至っている道路。

<42条1項4号>
都市計画等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定した道路。

<42条1項5号>
私人が築造した道で、特定行政庁が認めた(指定した)道路。
一般的に「位置指定道路」とも呼ばれています。

<42条2項>
基準時※に既に建物が立ち並んでいた幅員4m未満で、特定行政庁が認めた道路。

この道路に面している土地は、将来的に道路幅員が4m以上になるように後退(セットバック)する必要があります。
一般的に「2項道路」と呼ばれています。

東京都北区 42条2項道路 セットバック

<43条1項ただし書>
特定行政庁が定める要件を満たしていると認められ、許可された場合に建築申請ができるようになる特例措置です。
一般的に「43条ただし書道路」と呼ばれています。

<42条に該当しない道>
上記のいずれにも該当しない道については、道路と認められていませんので、この道にしか接道していない場合は、建築申請ができません。

※基準時とは、建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)と当該市区町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点を指します。

<セットバック>
42条2項の道路は原則、道路中心線(行政に申請をして協議します)から2mづつ振り分けた両側の敷地が互いに後退して幅員4mの道路となるようにします。

ただし、土地の反対側が河川や崖、鉄道だったりする場合は、対岸の道路境界から4mの一方後退となる場合もあります。

後退整備済の箇所には、プレート等を設置して後退済みであることを表示してくれる行政もあります。

道路に提供した部分の所有権については、提供前と変わりませんが、通行の妨げになるものを構築・設置することはできません。

またセットバック部分を行政に寄付することもできます。そうすることによって道路提供している土地は非課税になりますし、道路管理も行政が行ってくれます。

42条1項から5項までの道路は、あまり気にする必要はありませんが、2項道路となっている場合には、セットバックの有無の確認をする必要があります。

「43条1項ただし書」や「42項外」の場合は、特に注意が必要です。


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