民法改正で変わる賃貸借契約

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更新日:2020/04/26

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2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」(以下「改正民法」とします)が4月1日から施行されます。

改正民法は契約等に関する基本的なルールが定められている「債権法」と呼ばれている部分が変わりますので、不動産取引にも影響してきます。

改正民法の特徴は、契約自由の原則により「当事者の合意」が重要視されています。例えば、契約時に授受する敷金以外の一時金授受の特約を設定するなど、借地借家法等の強行規定や公序良俗に反しない限り特約で取り決めることができます。ただし、その特約の内容について当事者の合意があったことを明確にしなければなりません。

債権法は明治29年(1896年)に制定されてから約120年間、ほとんど改正されていませんでした。そのためその間の社会の変化によって条文が現実とかけ離れていたり、分かりにくかったりしていました。賃貸借契約に関しては、それらを裁判の判例や取引の実務で通用している内容に則して明確に、分かりやすくした部分が多いです。

例えば敷金です。今までも賃貸借契約の際には、敷金の授受はありましたが、現在の民法では明文化されていないので、敷金の授受は不動産取引の慣習として扱われていました。改正民法では敷金は借主が貸主に家賃の滞納などがあった時のためにそれを担保して、その弁済に充てるためのものであって、賃貸借契約が終了したときには、滞納分などの借主の債務を差し引いた残りを借主に返還しなければならない、と敷金の性質を明らかにしています。

また賃貸借契約が終了した時には、借主は借りている部屋を原状回復(元の状態に戻す)して、明け渡さなければならないのですが、現在の民法では原状回復がどのような状態か明確になっていません。

改正民法では借主は明け渡しをするときに、クロスの日焼け、家具の設置による床・カーペットなどのへこみ、冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)、地震などで破損した窓ガラスなど、通常の損耗であれば借主は原状回復の義務は負わないことになっています。ただし、引越しのときにつけたひっかきキズやたばこのヤニ・臭いやペットによるキズは通常の損耗になりませんので、借主の負担になります。

また入居中には、借主が貸主に修繕が必要であることを通知し、または貸主がそのことを知っていたにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないときや差し迫った事情があるときには、借主はその修繕を行い、貸主に対して費用を請求することができるようになっていますが、これについてはどのような場合に借主が修繕することができるのか、修繕の必要性や範囲、修繕の仕様や金額について、改正民法でも具体的にはなっていません。これについては取り決めが必要になりそうです。

さて、今回の改正民法で、賃貸借契約に最も影響があると考えられるのが、保証契約に関するルールです。

一定の範囲に属する不特定の債務を保証する契約を「根保証契約」といいます。賃貸借の保証人になる契約も、貸主と借主の賃貸借契約から生じる将来の家賃や原状回復費用などの不特定の債務を保証することになるので、根保証契約に該当します。

改正民法では個人を保証人(法人の保証は該当しません)にする場合、保証人が支払いの責任を負う金額の上限である「極度額」を定めなかった場合には、その保証契約は無効ということになります。ですから賃貸借契約書には保証人との間で合意した極度額を具体的に記載しなければなりません。

例えば賃料の〇ヶ月分と決める場合でも、契約期間中に賃料が変わることもありますので、「賃料〇ヶ月分(〇〇円)」というように金額も併記します。極度額については、いくらにするかという基準はなく、また特段の規制もないことから公序良俗に反する高額なものでない限り、当事者間で自由に決めることができます。ただしあくまでも合意が必要なので、貸主、保証人のどちらかが単独で決めることはできません。

ところで賃貸借契約には更新がありますが、3月31日までに締結した賃貸借契約は4月1日以降の更新時に自動的に適用されるわけではありません。現在、締結している賃貸借契約に保証人を付けている場合、改正民法を適用させるためには、貸主と保証人は極度額を決めて合意しなければなりません。もし保証人が賃貸借契約の保証を安易に考えていたとして、極度額について「そんな金額は負担できない」と合意しなかったら、改正民法は適用されず、この保証契約は現行の民法が引き続き適用されることになります。

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