◆不動産を売るには、土地の境界を確定しなければならない?

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カテゴリー: 不動産売却 | 日々の出来事


不動産の取引をする場合、不動産登記法に基づいて登記所が定めた「地番」と呼ばれる番号で土地の特定を行います。

この地番が記載されている地図(公図)には、地積や測量ポイント等が記載されている訳ではないので、その土地の詳しい情報が記載されている謄本(全部事項証明書)や地積測量図と照らし合わせて確認を行います。



地籍調査(主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査)が完了している地域であれば、測量結果に基づいた境界の位置と面積が公図や謄本にも反映されていますので、そのまま取引して問題ないのですが、地籍調査は全国でも半分程度しか終わっておらず、特に都心部では作業が遅れています。

ちなみに、当社のある東京都北区の進捗率は、わずか7%しかありません。

地籍調査が完了しておらず、法務局や手元にも資料がほとんど無いような場合で、地積の確認をしたい場合は、土地家屋調査士などに依頼をして測量を行うようになります。



この時、基準となるポイントが違っていると、地積も変わってしまいますので、過去の資料や現地に設置されている杭や鋲を基に位置を割り出し、隣地所有者立ち会いの元で境界を決めていきます(ポイントを想定して測量を行う「現況測量(仮測量)」という方法もあります)。

費用は土地の広さや測量の難度、手間によって変わってくるので、一概にいくらと言えませんが数十万円単位の費用が掛かります。

それでは、測量(確定測量)をしないと取引できないのか?
というと、そんなことはなく、買主の合意があれば、登記簿記載の地積を基準とする公募売買が可能です(公募売買には、後日測量を行った結果を基に増減清算をする方法と、地積に差異があっても清算を行わない方法の2種類があります)



ただ、不動産を買う側から言えば、正しい地積で購入したいですし、隣地との境界で後々もめたくないという気持ちも強いと思います。

売主も買主への境界明示が容易になるというメリットもあるので、できれば測量は行った状態で取引をおこなうのが望ましいと思っています。



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