民法改正で変わる売買契約

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今年(2020年)4月1日から改正民法が施行されました。今回改正になったのは、債権法と呼ばれている部分で、これは不動産売買に大きな影響があります。

今回は、改正民法によって売買契約がどのように変わったかについて書きます。

まず契約に関する考え方です。今までの民法(以下「旧民法」とします)の考え方は、ローマ法を基にした「特定物ドグマ」という考え方から来ていました。

それは不動産というものは、替えの利かない特定物なので、例えば新たに建物を建築できないような大きな岩(地中埋設物)が埋まっている、いわゆる隠れたキズ(瑕疵:かし)がある土地の取引でも、その土地に岩が埋まっているのが本来の姿なので、売主はあるがまま(現況)を買主に引き渡すことで債務を履行したことになる、という考え方です。

地中埋設物
でも、それでは建物を建築するのに支障がないと思って、対価を支払う買主にあまりにも不利になってしまうので、「目的物に隠れた瑕疵があったとき」に売主が負担する瑕疵担保責任という制度を設けて、債務不履行責任とセットにしていたのです。

それを今回の改正民法では、不動産のような特定物の売買契約であっても、売主はそのまま現況で引き渡すだけではなく、契約の内容に適合した物件を引き渡す「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」(以下「契約不適合責任」とします)を負担することになったのです。


このことがどのように影響するかというと、例えば建物が隣地に越境している不動産の売買契約を締結する場合、旧民法では売買契約書や重要事項説明書に、隣地への越境があることを記載していれば、買主は契約時点で知っていることになるので、「隠れた」瑕疵にはあたらないと判断されて、売主が越境については瑕疵担保責任を負うことはありませんでした。

ところが、改正民法の契約不適合責任では、買主は越境について重要事項説明時に聞いていて、隣の所有者と特にトラブルがなかったようなので契約した場合であっても、購入後、買主が隣の所有者から越境について対応を求められ、費用を負担したような場合には、たとえ買主が知っていた瑕疵であっても、売主は買主から損害賠償を請求される可能性があるのです。


そして改正民法では、売主の責任の範囲も広がりました。旧民法では隠れた瑕疵があった時、買主が売主に対して請求できたのは損害賠償請求と契約の解除だけでしたが、改正民法の契約不適合責任では上記に加えて追完(ついかん)請求代金減額請求ができることになりました。

追完請求というのは修補の請求のことで、買主が引き渡された不動産が種類、品質、数量等について契約内容と適合しなかったときに、「契約書通りにしてください」と売主に対して言えることです。そして代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補ができないときに、代金を減額することが認められる権利です。

ただし、これについては減額する代金の妥当性など、不明確な部分が多いことや買主が代金減額請求権を安易に行使した結果、契約の解除や損害賠償請求ができなくなることが考えられます。つまり「安くなるなら買うと言った後に、やっぱり買わない」ということができなくなりますので、慎重に考えたほうが良いと思います。


ここまで、ご覧になった方は、改正民法は旧民法に比べて売主に不利になっているのではないか、とお考えになるかもしれません。


しかし、改正民法のもう一つの特徴
当事者の合意を重視しているということがあります。

改正民法の契約不適合責任というのは、売買契約に何の定めもない場合に適用される任意規定です。それは改正民法の条文に「契約及び取引上の社会通念に照らして」という言葉が多く出てくることにも現れています。

これは、それぞれの契約の内容や目的と社会で通用する共通の認識を併せて考慮するということです。任意規定は、当事者の合意が特約にあれば、公序良俗に反しない限り、この取引上の社会通念に優先されるという性質のもので、例えば「売主は耐震性に関して契約不適合責任を負わない」とか「契約不適合について追完請求には応じるが、損害賠償請求は負担しない」などという特約を付けることも可能になりますので、契約条項の選択肢が広がったとも言えます。今後はこの特約や容認事項がとても重要になってきます。

不動産を売却するとき

今後、皆さんが不動産売買をする時には、売買する物件について、どういう内容を特約条項に折り込む必要があるのか、しっかり理解している不動産業者や担当者を選ぶことが、今まで以上に重要になってくると思います。