相続した家の売却

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更新日:2019/07/28

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相続した不動産を売却した時の特例

今回は、相続した家を売却した時の税金に関する特例をご紹介致します。
不動産を売却した時には、譲渡所得(売却価格-売却時かかった費用-購入代金-購入時かかった費用-基礎控除額)に対して、所有している期間に応じて一定の税率をかけた譲渡所得税がかかります。

相続した物件(住宅)を売却した場合でも条件をクリアすれば
3000万円の特別控除が使えます。

これは「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言って
今までの居住用財産の特例は、所有者自身が生活の拠点として
利用していた家屋の売却が前提だったのに対して、

増え続ける空き家対策の一つとして相続した空き家を売却する場合でも、
3,000万円の特別控除の特例が適用されることになった時限立法です。

この特例を受けるには、いくつかの条件があります。
まず相続した家屋が旧耐震基準で、
それを耐震改修して売却するか、解体後更地にして売却する、という条件です。

この「特別控除の特例」の対象となる旧耐震基準の家屋というのは、
1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家屋です。

築35年以上の家ということになりますから、立地が良いとか、古民家など
特別の価値のある建物でなければ、わざわざ耐震改修でコストをかけて
売却するより、家屋を取り壊して更地で売却するケースが多くなると思います。

しかし、空家を解体してしまうと住宅用地とみなされなくなってしまうため、
土地の固定資産税が一気(最大6倍)に跳ね上がります。

固定資産税が決定するのは1月1日付ですので、買い手が見つかっていないのに
解体して1月1日を跨いでしまうとその年に課税される固定資産税が高くなって
しまいます。

解体する場合は、更地で引き渡すことを条件に売りに出し、
購入する方が見つかってから解体する方が安全です。

固定資産税についていえば、
2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が完全施行されて、
国や地方自治体の空き家対策が本格化しました。

それにともなって、これまで空き家を増やす原因の1つとなってきた
固定資産税の住宅用地特例の見直しが行われたのです。

今までは空き家であっても建物が建っている敷地は、
固定資産税の住宅用地特例により、固定資産税が最大6分の1に
軽減されていました。

それが今回の見直しで、危険な空き家を放置しておくと、
固定資産税の軽減を受けられなくなったのです。

話はもとに戻りますが、
条件は他にもあります。

・特例を受けられるのは空き家の戸建に限られますので、
 マンションなどの区分所有建築物は除外
・相続が発生する前まで被相続人(亡くなった方)が1人で住んでいた
 居住用家屋で相続開始によって、空き家になった家屋
・相続の時から譲渡するまでの間、住居、賃貸、事業などに使われていないこと
・売却価格が1億円以下であることです。

なお、この特例が適用になるのは2013年1月2日以降に相続が発生して、
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に
譲渡したもので、2016年4月1日から2019年12月31日までに譲渡したものに
限られています。(時限立法なので、今年12月31日までが期限です)

条件がたくさんあって、厳しいとお考えになるかもしれませんが、
詳しいことは、税務署や税理士事務所に確認してください。