〇なぜ住所変更登記が義務化されるのか

背景にあるのは、深刻化する「所有者不明土地問題」です。相続登記や住所変更登記が長年放置され、所有者と連絡が取れない土地が全国で増加。公共事業の遅延、空き家対策の停滞など、社会的な損失が大きくなっています。2024年4月の相続登記義務化に続き、所有者情報を最新に保つための第二弾として、住所変更登記の義務化が導入されました。

〇いつから義務？どれくらいの猶予がある？

施行日は 2026年（令和8年）4月1日

● 施行後の住所変更
住所や氏名が変わった日から 2年以内 に変更登記を申請する必要があります。

● 過去の引越しも対象
義務化前に住所が変わっていた場合には2028年（令和10年）3月31日までに手続きを済ませなければなりません。「昔の住所のまま放置していた…」というケースが非常に多いため、早めの確認が必要です。

〇罰則はある？

正当な理由なく期限を過ぎた場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。過料は行政上のペナルティであり、刑事罰ではありませんが、「うっかり忘れていた」では済まされない点は押さえておきたいところです。

〇住所変更登記が必要になる具体的な場面

住所変更登記は、不動産の売却や担保設定の際に必ず必要になります。登記簿上の住所と住民票の住所が一致しないと、同一人物と認められず、手続きが進まないためです。特に次のような場合は要注意です。

• 転勤で何度も引越ししている 　
• 結婚・離婚で氏名が変わった
• 海外在住で住民票を動かしていない　
• 実家を相続したが遠方に住んでいる

これらは司法書士の現場でも良くある“住所がつながらない”典型例です。

〇義務化の負担を軽減する「スマート変更登記」

法務省は、手続きの負担を減らすために 「スマート変更登記」 を導入しています。

● スマート変更登記とは？
事前に「検索用情報の申出」をしておくことで、住民票の変更情報を法務局が自動で取得し、住所変更登記を職権で行ってくれる仕組みです。

● メリット
•手続きが無料   
•申請書の作成が不要   
•将来の住所変更が自動化される   
•忘れ防止に効果的
個人だけでなく法人向けの仕組みも整備されています。

〇まず何をすべきか？

制度開始までまだ時間はありますが、早めの準備が安心です。

✔ ステップ1：自分の不動産の登記簿を確認　
⇒　登記簿上の住所が現住所と一致しているかチェック。

✔ ステップ2：過去の引越しが未登記なら整理　
⇒　2028年3月末までの猶予がありますが、放置すると忘れがち。

✔ ステップ3：スマート変更登記の利用を検討 
⇒　特に転勤族・複数物件所有者には大きなメリット。
 

〇まとめ

住所変更登記の義務化は、所有者不明土地問題の解消に向けた大きな一歩です。一方で、不動産所有者にとっては「知らなかった」では済まない制度でもあります。

• 2026年4月1日スタート
• 変更後2年以内に申請
• 過去の変更は2028年3月末まで
• 違反すると5万円以下の過料　
• スマート変更登記で手続きの自動化も可能

制度を正しく理解し、早めに準備しておくことで、将来のトラブルを確実に防げます。